De gidsen

De lokale belastingen op een huis in Spanje: IBI, afval en meerwaarde

Deze int de belastingdienst niet, en ze waarschuwt u niet.

Bijna iedereen met een huis hier kent de modelo 210, omdat iemand hem erop wees. Niemand wees hem op de andere belasting, die op een aanslag komt, niet van de belastingdienst maar van de gemeente, en die doorloopt ook al is de brievenbus gesloten.

Contact

Wij werken in het Nederlands, Engels, Spaans, Duits en Frans.

Stuur ons een WhatsApp Stuur een e-mail Gratis gesprek, 15 min

Drie lokale belastingen, en geen ervan is de modelo 210

De modelo 210 is van de staat en wordt bij de Agencia Tributaria ingediend. Deze pagina gaat over iets anders: gemeentelijke belastingen, die ontstaan doordat u een huis hebt in een bepaalde gemeente en die van daaruit worden geïnd. Het zijn er drie, en ze worden voortdurend met elkaar en met de 210 verward.

De eerste is de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de IBI: jaarlijks, voor elke eigenaar, of de woning nu wordt verhuurd of niet, of u nu in Spanje woont of niet. De tweede is de afvalheffing, de «basura», die een dienst betaalt en geen vermogen, en die in veel gemeenten in dezelfde betaalperiode als de IBI komt. De derde is niet jaarlijks: de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, de «plusvalía municipal», verschijnt op de dag dat het huis van eigenaar wisselt.

Geen van de drie vervangt de modelo 210 en de modelo 210 vervangt geen van de drie. Een niet-ingezeten eigenaar met een leegstaand huis betaalt de IBI, betaalt de afval en doet daarnaast zijn jaarlijkse aangifte bij de staat.

De 1e januari beslist wie het hele jaar betaalt

Het is de regel die het meeste geld verplaatst en die het minst wordt uitgelegd. De IBI is verschuldigd op 1 januari: wie op die dag belastingplichtige is, moet haar volledig betalen, en de belasting wordt niet per maand verdeeld.

Het gevolg is hard in een jaar van aankoop of verkoop. Verkoopt u het huis in februari, dan is de volledige aanslag van dat jaar voor u, ook al was u vijf weken eigenaar. Koopt u het in februari, dan bent u ten opzichte van de overheid niets verschuldigd, ook al geniet u elf maanden van het huis. Wat koper en verkoper onderling in de akte afspreken, is een privé-overeenkomst: het verandert niet bij wie de inner aanklopt.

Dezelfde dag beslist bij erfenissen en scheidingen: de titularis die op 1 januari staat ontvangt de aanslag, ook al is het huis in maart van naam veranderd.

De grondslag is de kadastrale waarde, en die bepaalt uw gemeente niet

De IBI wordt niet berekend op wat u voor het huis betaalde, noch op wat het vandaag op de markt waard is, maar op de kadastrale waarde, die het kadaster toekent en meedeelt. Die waarde omvat grond en bebouwing en wordt herzien door gemeentebrede taxaties, niet voor één woning.

Daaruit komt de duurste verwarring van allemaal: er zijn twee verschillende overheidsinstanties en elk is verantwoordelijk voor iets anders. Kloppen de oppervlakte, het gebruik of de eigenaar die van uw huis bekend zijn niet, dan corrigeert u dat bij het kadaster, niet bij het kantoor dat u de aanslag stuurt. Klopt de aanslag zelf niet, dan gaat het bezwaar naar de instantie die haar uitgaf. Bezwaar maken aan het verkeerde loket stopt geen enkele termijn: de aanslag blijft vervallen terwijl het dossier onderweg is.

Daarom vindt u hier geen enkel percentage. Het belastingtarief wordt door elke gemeente vastgesteld binnen de grenzen van de wet, en er zijn zeventien verschillende gemeenten onder degene die wij bedienen. Elk cijfer dat wij zouden noemen, zou geloofwaardig en fout zijn voor bijna iedereen die het leest.

Wie int, in de provincie Alicante bijna nooit de gemeente

Dit zegt geen algemene gids, en het verandert alles in de praktijk. In de provincie Alicante worden de IBI, de afvalheffing en de IAE van alle gemeenten behalve Alicante en Xàbia beheerd door Suma Gestión Tributaria, een autonoom orgaan van de Diputación. De aanslag komt niet van uw gemeente, en het kantoor waar u heen moet of naar moet schrijven is ook niet het hare.

Ligt uw huis in Torrevieja, Orihuela, Rojales, Guardamar, Pilar de la Horadada of in een van de dorpen van de Vega Baja, dan is Suma uw aanspreekpunt. Ligt het in Xàbia of in de stad Alicante, dan is het de gemeente: dat zijn de twee uitzonderingen, en juist die zorgen ervoor dat een buurman u een aanwijzing geeft die u niet helpt. In de regio Murcia is de verdeling anders en hangt ze van de gemeente af.

De periode voor vrijwillige betaling wordt elk jaar bekendgemaakt door wie int. Die van 2026, op 14 september 2026 gecontroleerd bij Suma, liep van 27 juli tot 8 oktober 2026 en omvatte in één periode de IBI, de IAE en de afvalheffing. De domiciliëring van de aanslagen van die periode kon worden aangevraagd tot 23 september, met afschrijving op 1 oktober. De data van het volgende jaar zijn niet dezelfde: u raadpleegt ze in de bron, die onderaan deze pagina staat.

De aanslag die niet aankomt, en de termijn die toch loopt

Hier verliest de buitenlandse eigenaar geld zonder iets fout te doen. De aanslag wordt ter betaling gelegd en langs de voorziene wegen meegedeeld; het huis is gesloten, de brievenbus vol en de vrijwillige periode sluit vanzelf. Niemand controleert of u hem hebt gelezen.

Eindigt de vrijwillige periode zonder betaling, dan komt de schuld in de periode van gedwongen invordering: de toeslagen van de Ley General Tributaria worden berekend, er lopen verwijlrente en er komen kosten bij. Wordt ook het dwangbevel niet beantwoord, dan is de volgende stap beslag op goederen, en in de praktijk is dat de Spaanse bankrekening waarmee de gemeenschapskosten en het licht worden betaald.

De twee verdedigingen zijn saai en werken. De eerste is de betaling domiciliëren: dat doet u één keer en geldt voor de volgende jaren, zodat de datum niet meer afhangt van iemand die een envelop opent. De tweede is bij de overheid een adres voor kennisgevingen hebben dat iemand echt leest, en een rekening met saldo op de afschrijvingsdatum: een teruggeboekte domiciliëring laat de schuld precies waar ze was.

De meerwaardebelasting, die opduikt als u al vertrok

Op de dag dat het huis van eigenaar wisselt, komt de derde belasting in beeld, en meestal als verrassing, omdat niemand die van de gemeente verwacht. De «plusvalía municipal» belast de waardestijging van stedelijke grond die blijkt bij de overdracht van de eigendom.

Wie haar verschuldigd is, hangt af van hoe wordt overgedragen, en het is het enige deel dat u uit het hoofd moet kennen. Bij een verkoop is de belastingplichtige de overdrager, dus de verkoper. Bij een overdracht om niet, zoals een erfenis, is het de verkrijger, dus de erfgenaam. Wie een huis in Spanje erft, krijgt dus twee belastingen tegelijk: de erfbelasting, die staats- of regionaal is, en deze meerwaardebelasting, die van de gemeente is.

Ook hier geven we geen cijfer: de berekening kent twee methoden en hangt af van de jaren van bezit, de waarde van de grond en de coëfficiënten die elke gemeente toepast. Wat wel vaststaat is de volgorde van de dingen: de plusvalía wordt ingediend bij de gemeente of het orgaan dat haar belastingen beheert, niet bij de Agencia Tributaria.

Wat deze gids niet kan zeggen

Hoeveel u gaat betalen. Welk tarief uw gemeente dit jaar toepast. Of u recht hebt op een vrijstelling of korting van die welke elke gemeente goedkeurt. En de exacte betaaldata van volgend jaar, die nog niet zijn gepubliceerd.

Alle vier hangen af van een concrete gemeente en van een aanslag die wij niet hebben gezien. Wat we wel kunnen doen, gratis en schriftelijk, is u zeggen wie in uw dorp int, wat de aanslag zegt die u kreeg en welke termijn u voor u hebt.

Veelgestelde vragen

Is de IBI hetzelfde als de modelo 210?

Nee, en ze vervangen elkaar niet. De IBI is gemeentelijk en wordt betaald voor het bezit van het onroerend goed, op de kadastrale waarde. De modelo 210 is een staatsbelasting en geeft het inkomen van het onroerend goed aan bij de Agencia Tributaria, verhuurd of niet. Een niet-inwoner met een leegstaand huis heeft beide verplichtingen.

Ik verkocht het huis in februari. Wie betaalt de IBI van dit jaar?

Ten opzichte van de overheid wie op 1 januari belastingplichtige was, en voor het hele jaar. De belasting wordt niet per maand verdeeld. Wat koper en verkoper in de akte afspreken, is een overeenkomst tussen hen en verandert niet bij wie wordt nagevorderd.

Niemand opent de post in het huis. Wordt de toeslag me kwijtgescholden?

Nee. De aanslag wordt ter betaling gelegd in een openbare periode en de termijn loopt ook als de envelop gesloten blijft. Na de vrijwillige periode gaat de schuld naar gedwongen invordering met toeslagen, rente en kosten. De betaling domiciliëren verbreekt die keten.

Wij zijn met twee eigenaars. Komt er een aanslag per persoon?

U kunt vragen om de aanslag te splitsen over de mede-eigenaars volgens het aandeel van ieder in de akte. Dat vraagt u aan wie int; zolang u het niet vraagt, komt de aanslag op naam van wie als titularis staat.