Los impuestos locales de una casa en España

Tres tributos locales, y ninguno es el modelo 210

El modelo 210 es del Estado y se presenta ante la Agencia Tributaria. Lo que trata esta página es otra cosa: tributos municipales, que nacen de tener una casa en un término municipal concreto y que se cobran desde allí. Son tres, y se confunden constantemente entre sí y con el 210.

El primero es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI: anual, para todo propietario, se alquile o no la vivienda, se resida o no en España. El segundo es la tasa de recogida de residuos, la « basura », que paga un servicio y no un patrimonio, y que en muchos municipios llega en el mismo periodo de cobro que el IBI. El tercero no es anual: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, la plusvalía municipal, aparece el día en que la casa cambia de manos.

Ninguno de los tres sustituye al modelo 210 y el modelo 210 no sustituye a ninguno de los tres. Un propietario no residente con la casa vacía paga el IBI, paga la basura y presenta además su declaración anual al Estado.

El 1 de enero decide quién paga el año entero

Es la regla que más dinero mueve y la que menos se explica. El IBI se devenga el 1 de enero: quien ostenta la condición de sujeto pasivo ese día debe pagarlo en su totalidad, y el impuesto no se reparte por meses.

La consecuencia es brutal en un año de compraventa. Si vendes la casa en febrero, el recibo íntegro de ese año es tuyo, aunque hayas sido propietario cinco semanas. Si la compras en febrero, no lo debes tú ante la administración, aunque disfrutes la casa once meses. Lo que comprador y vendedor pacten entre ellos en la escritura es un acuerdo privado: no cambia a quién reclama el organismo que cobra.

El mismo día decide en las herencias y en los divorcios: el titular que figure el 1 de enero es el que recibe el recibo, aunque la casa haya cambiado de nombre en marzo.

La base es el valor catastral, y el valor catastral no lo pone tu ayuntamiento

El IBI no se calcula sobre lo que pagaste por la casa ni sobre lo que vale hoy en el mercado, sino sobre el valor catastral, que asigna y notifica el Catastro. Ese valor incorpora suelo y construcción, y se revisa por ponencias que afectan a un municipio entero, no a una vivienda suelta.

De ahí sale la confusión más costosa de todas: hay dos administraciones distintas y cada una responde de una cosa. Si los metros, el uso o la titularidad que constan de tu casa están mal, eso se corrige en el Catastro, no en la oficina que te cobra. Si lo que está mal es el recibo, la reclamación va al organismo que lo emitió. Reclamar en la ventanilla equivocada no detiene ningún plazo: el recibo sigue venciendo mientras el expediente viaja.

Por eso aquí no vas a encontrar ni un porcentaje. El tipo de gravamen lo aprueba cada ayuntamiento dentro de los límites de la ley, y hay diecisiete municipios distintos entre los que servimos. Cualquier cifra que escribiéramos sería creíble y falsa para casi todos los que la leen.

Quién te lo cobra: en la provincia de Alicante, casi nunca el ayuntamiento

Esto no lo dice ninguna guía general, y cambia todo lo práctico. En la provincia de Alicante, el IBI, la tasa de residuos y el IAE de todos los municipios excepto Alicante y Xàbia los gestiona Suma Gestión Tributaria, organismo autónomo de la Diputación. El recibo no sale de tu ayuntamiento, y la oficina a la que tienes que ir o escribir tampoco es la suya.

Si tu casa está en Torrevieja, Orihuela, Rojales, Guardamar, Pilar de la Horadada o en cualquiera de los pueblos de la Vega Baja, tu interlocutor es Suma. Si está en Xàbia o en la ciudad de Alicante, es el ayuntamiento: son las dos excepciones, y son justamente las que hacen que un vecino te dé una indicación que no te sirve. En la Región de Murcia el reparto es otro, y depende del municipio.

El periodo de pago voluntario lo publica cada año quien cobra. El de 2026, comprobado en Suma el 14 de septiembre de 2026, va del 27 de julio al 8 de octubre de 2026, y cubre en un solo periodo el IBI, el IAE y la tasa de residuos sólidos urbanos. La domiciliación de los recibos de ese periodo se podía solicitar hasta el 23 de septiembre, con cargo en cuenta el 1 de octubre. Las fechas del año siguiente no son las mismas: se consultan en la fuente, que está al pie de esta página.

El recibo que no llega, y el plazo que corre igual

Aquí es donde el propietario extranjero pierde dinero sin hacer nada mal. El recibo se pone al cobro y se notifica por los cauces previstos; la casa está cerrada, el buzón lleno y el periodo voluntario se cierra solo. Nadie comprueba si lo leíste.

Cuando el periodo voluntario termina sin pago, la deuda entra en periodo ejecutivo: se liquidan los recargos que prevé la Ley General Tributaria, se devengan intereses de demora y se añaden las costas. Si la providencia de apremio tampoco se atiende, el paso siguiente es el embargo de bienes, y en la práctica eso significa la cuenta bancaria española desde la que se pagan la comunidad y la luz.

Las dos defensas son aburridas y funcionan. La primera es domiciliar el pago, que se hace una vez y vale para los años siguientes, de modo que la fecha deje de depender de que alguien abra un sobre. La segunda es tener en la administración una dirección de notificaciones que alguien lea de verdad, y una cuenta con saldo en la fecha de cargo: una domiciliación devuelta deja la deuda exactamente donde estaba.

La plusvalía municipal, que aparece cuando ya te ibas

El día en que la casa cambia de manos entra en juego el tercer tributo, y llega casi siempre por sorpresa porque nadie lo espera del ayuntamiento. La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano que se manifiesta al transmitir la propiedad.

Quién lo debe depende de cómo se transmita, y es la única parte que conviene saber de memoria. En una venta, el sujeto pasivo es el transmitente, es decir el vendedor. En una transmisión lucrativa, como una herencia, lo es el adquirente, es decir el heredero. Quien hereda una casa en España se encuentra por tanto con dos impuestos a la vez: el de sucesiones, que es estatal o autonómico, y esta plusvalía, que es del municipio.

Tampoco damos aquí ninguna cifra: el cálculo admite dos métodos y depende de los años de tenencia, del valor del suelo y de los coeficientes que cada ayuntamiento aplica. Lo que sí es fijo es el orden de las cosas: la plusvalía se presenta ante el ayuntamiento o el organismo que le gestione los tributos, no ante la Agencia Tributaria.

Lo que esta guía no puede decirte

Cuánto vas a pagar. Qué tipo aplica tu municipio este año. Si te corresponde alguna exención o alguna bonificación de las que aprueba cada ayuntamiento. Y las fechas exactas de cobro del año que viene, que aún no están publicadas.

Las cuatro dependen de un municipio concreto y de un recibo que no hemos visto. Lo que sí podemos hacer, gratis y por escrito, es decirte quién cobra en tu pueblo, qué pone el recibo que te ha llegado y qué plazo tienes delante.

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Las otras guías

Fuentes oficiales

• Suma Gestión Tributaria · concepto del IBI
• Suma Gestión Tributaria · periodo de pago voluntario
• Suma Gestión Tributaria · periodo de pago ejecutivo
• Suma Gestión Tributaria · IIVTNU, la plusvalía municipal
• Sede Electrónica del Catastro
• BOE · texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, RDL 2/2004