Las guías
Ser propietario extranjero en España, sin vivir aquí
Cinco obligaciones, y ninguna te avisa.
Comprar en España es rápido. Lo que viene después no se lo explica nadie al comprador extranjero: cinco obligaciones que corren solas, en un idioma que no es el suyo, mientras él está a dos mil kilómetros.
El malentendido de partida
Casi todo el mundo llega con la misma idea: «tengo la casa pagada y no la alquilo, así que no le debo nada a nadie». Es exactamente al revés. En España, ser propietario no residente crea obligaciones por el hecho de ser propietario, no por obtener un ingreso.
La segunda sorpresa es el canal. La Administración española notifica por escrito y, cada vez más, por vía electrónica. Ninguno de los dos canales llega hasta tu país. El primero llega a un buzón cerrado seis meses al año; el segundo, a una sede electrónica en la que hay que entrar con una identidad digital que casi ningún extranjero tiene.
Uno · la declaración anual, se alquile o no
Toda vivienda de un no residente declara. Si no se alquila, se declara una renta imputada; si se alquila, se declara el rendimiento. El impreso se llama modelo 210 y es estatal: depende de la Agencia Tributaria, no del ayuntamiento ni de la comunidad autónoma.
Los importes dependen del valor catastral, de si ese valor ha sido revisado, del porcentaje de titularidad y de los días de tenencia. Por eso no encontrarás una cifra en esta página: cualquier número que pusiéramos sería creíble y falso para la mayoría de quienes lo leen.
Dos · los días, si eres de fuera de la Unión Europea
Desde el 10 de abril de 2026, la Unión Europea registra electrónicamente cada entrada y cada salida del espacio Schengen. Para los nacionales de terceros países —británicos, rusos, canadienses, estadounidenses— el contador de 90 días sobre 180 corre solo, sin depender ya de que un sello sea legible.
Si eres ciudadano de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, esto no te afecta: puedes quedarte el tiempo que quieras. Lo que te toca a partir de cierta estancia es inscribirte en el registro central de extranjeros, que es otra cosa y no tiene nada que ver con los 90 días.
Tres · el correo que nadie abre
Una notificación de Hacienda, del ayuntamiento o de la comunidad de propietarios se envía por carta. La carta llega a la casa. La casa está cerrada. El plazo corre igual, y la mayoría de los plazos administrativos españoles se cuentan en días desde la notificación, no desde su lectura.
Este es el punto donde se pierde más dinero, y es el más fácil de resolver: hace falta que alguien abra el sobre aquí, diga qué pone y avise antes del plazo, no después.
Cuatro · poder identificarse en línea
Cl@ve y el certificado digital de la FNMT son las dos llaves de la Administración electrónica española. Sin una de las dos, casi ningún trámite puede hacerse a distancia: hay que venir, pedir cita y presentarse.
Obtenerlas siendo extranjero y no residente es posible, pero el camino no es el mismo que para un residente y las páginas oficiales no lo explican pensando en ti.
Cinco · saber dónde están los papeles del inmueble
Escritura, referencia catastral, recibo del IBI, certificado energético, cédula de habitabilidad, seguros, actas de la comunidad, garantías de la constructora si es obra nueva. Nadie los reúne hasta el día en que hacen falta todos a la vez: una venta, una herencia, un siniestro, una inspección.
Reunirlos cuesta unas horas cuando no hay prisa y semanas cuando la hay, porque la mitad se piden a organismos que contestan por correo.
Lo que esta guía no puede decirte
Cuánto vas a pagar. Cuándo vence exactamente tu declaración este año. Si tu caso concreto tiene una particularidad —herencia, usufructo, sociedad, doble residencia fiscal— que cambie las reglas generales de arriba.
Las tres cosas dependen de papeles que no hemos visto. Lo que sí podemos decirte, gratis y por escrito, es cuál de las cinco obligaciones te afecta y qué te falta para empezar.
Preguntas frecuentes
Tengo la casa vacía todo el año. ¿De verdad tengo que declarar?
Sí. La obligación nace de ser propietario no residente, no de alquilar. Es la sorpresa más común y la más cara, porque quien no declara suele descubrirlo años después, con recargo.
Soy ciudadano de la Unión Europea. ¿Cambia algo?
Cambia lo de los 90 días, que no te aplica. No cambia la declaración anual: esa depende de dónde resides fiscalmente, no de tu nacionalidad.
¿Puedo hacerlo todo desde mi país?
Casi todo, si tienes identidad digital española o si alguien actúa aquí por ti. Lo que exige tu firma ante un funcionario no se puede delegar sin poder notarial.
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Última verificación de esta página: 4 de septiembre de 2026
Responsable del contenido Sullivan Benedetto · Torrevieja (Alicante), España
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