Heredar una casa en España, viviendo fuera

El reloj empieza antes que los papeles

El plazo para presentar el impuesto sobre sucesiones es de seis meses contados desde el día del fallecimiento. No desde el entierro, no desde que la familia se pone de acuerdo, no desde que aparece el testamento: desde la fecha de la muerte. Casi todo el mundo lo descubre con dos o tres meses ya gastados en reunir papeles de dos países.

Se puede pedir una prórroga por otro plazo igual, pero hay que solicitarla dentro de los cinco primeros meses. Es la letra pequeña que más cara sale: quien se acuerda de la prórroga en el mes sexto ya no puede pedirla. Si hay herederos fuera de España, papeles que traducir o un testamento extranjero de por medio, la pregunta útil no es «¿llegamos?», es «¿pedimos la prórroga ahora, por si acaso?».

Los documentos, y el orden en que se piden

El orden importa, porque cada papel es la llave del siguiente. Primero el certificado literal de defunción, que expide el Registro Civil. Con él se pide el certificado de actos de última voluntad, que dice si el fallecido otorgó testamento en España y ante qué notario. Sólo entonces se puede ir a por la copia autorizada del testamento.

Y aquí está la espera que nadie anticipa: la solicitud del certificado de últimas voluntades no puede presentarse hasta transcurridos quince días hábiles desde la fecha del fallecimiento. Quince días hábiles no son quince días, y caen justo cuando la familia quiere avanzar. El plazo de los seis meses, mientras tanto, ya ha empezado a correr.

A esa lista se añade lo que depende de cada heredero y de cada casa: el NIE de todos los herederos, la escritura de la vivienda, el último recibo del IBI, los saldos bancarios a la fecha del fallecimiento. Lo que venga de fuera de España suele necesitar apostilla y traducción, y eso son semanas, no tardes.

Qué ley rige la sucesión, que no siempre es la que se cree

Es la primera pregunta que hace un notario español y la que más sorprende a las familias extranjeras. En la Unión Europea, el Reglamento (UE) 650/2012 parte de la residencia habitual del causante en el momento del fallecimiento para determinar la ley aplicable a toda la sucesión.

El mismo Reglamento permite que una persona elija en su testamento la ley del Estado de su nacionalidad. Por eso un testamento español bien hecho vale tanto para quien tiene casa aquí y familia fuera: no es sólo repartir, es dejar dicho qué ley manda. Quien no lo dejó dicho no bloquea nada, pero abre una discusión que se resuelve con papeles y con tiempo, y ninguno de los dos sobra a esas alturas.

Cuando el heredero no reside en España, el impuesto no va a la comunidad autónoma

Es la diferencia de fondo con cualquier guía escrita para residentes. El impuesto sobre sucesiones está cedido a las comunidades autónomas, pero cuando la competencia no está cedida —y el caso típico es el de los no residentes— la autoliquidación se presenta ante la Agencia Tributaria, en el modelo 650, y no ante la oficina autonómica.

Consecuencia práctica: la ventanilla, el impreso y el sitio donde se pregunta no son los que le dijeron a un vecino residente, y buena parte de lo que se lee en internet está escrito para el otro caso. No damos aquí ningún tipo ni ninguna bonificación: dependen de la comunidad, del parentesco y del patrimonio previo del heredero, y un número creíble y equivocado en esta página costaría dinero de verdad.

Lo que sigue corriendo mientras la herencia se resuelve

Esto es lo que no cuenta casi ninguna página sobre herencias, y es justo lo que vemos nosotros. La casa no se detiene porque su dueño haya fallecido. El IBI del año se sigue devengando y el recibo sigue saliendo a nombre del fallecido hasta que alguien lo cambia. Los gastos de comunidad se siguen girando. La luz y el agua siguen domiciliadas en una cuenta que, muchas veces, el banco bloquea al conocer el fallecimiento.

Ese bloqueo es el origen de la mayoría de los sustos: recibos devueltos durante meses, un corte de suministro, una derrama de la comunidad que nadie vio pasar, y toda la correspondencia oficial acumulándose en un buzón cerrado mientras los plazos administrativos se cuentan desde la notificación y no desde su lectura.

La obligación anual del inmueble tampoco desaparece: una vivienda de un no residente declara, se alquile o no. Cuál de las declaraciones te toca a ti y desde qué fecha depende del día del fallecimiento y de cuándo se acepta la herencia, y es una de esas preguntas que conviene hacer por escrito a la Agencia Tributaria o a un asesor antes de que venza el plazo, no después.

El día que la casa cambia de nombre, y lo que hay que avisar

Firmada la escritura de aceptación y pagado el impuesto, queda inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Hasta ese momento, para casi todo el mundo que tenga que comprobarlo —un comprador, un banco, una aseguradora— la casa sigue siendo del fallecido.

Después empieza la parte que nadie apunta y que se descubre por una carta: cambiar la titularidad en el Catastro y en el recibo del IBI, comunicarlo a la comunidad de propietarios, poner los suministros y el seguro a nombre de quien hereda, y actualizar la dirección a la que la Administración manda el correo. Ninguna de esas cosas se hace sola, y cada una tiene su ventanilla.

Lo que esta guía no puede decirte

Cuánto vas a pagar. Qué reducciones te corresponden. Si te conviene aceptar la herencia sin más o a beneficio de inventario, que es la decisión que protege cuando no se sabe si había deudas. Si la plusvalía municipal de tu ayuntamiento se te aplica y con qué cálculo.

Las cuatro dependen de papeles que no hemos visto y de una comunidad autónoma concreta, y las cuatro las resuelve un notario, una gestoría o un abogado, que es lo que nosotros no somos. Lo que sí podemos hacer, gratis y por escrito, es decirte qué papel te falta, abrir el correo que llega a la casa y avisarte antes de que un plazo venza.

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Fuentes oficiales

• Agencia Tributaria · Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (no residentes)
• Agencia Tributaria · plazos de presentación del modelo 650
• BOE · Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, RD 1629/1991
• Ministerio de Justicia · certificado de actos de última voluntad
• Unión Europea · Reglamento (UE) 650/2012 sobre sucesiones