Die Leitfäden

Die kommunalen Abgaben auf ein Haus in Spanien: IBI, Müll und Wertzuwachs

Diese Steuer erhebt nicht das Finanzamt, und sie warnt Sie nicht.

Fast jeder mit einem Haus hier kennt das modelo 210, weil ihn jemand gewarnt hat. Niemand warnte ihn vor der anderen Steuer, der, die als Bescheid kommt, die nicht vom Finanzamt kommt, sondern von der Gemeinde, und die weiterläuft, auch wenn der Briefkasten geschlossen ist.

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Drei kommunale Abgaben, und keine ist das modelo 210

Das modelo 210 gehört dem Staat und wird bei der Agencia Tributaria eingereicht. Diese Seite behandelt etwas anderes: kommunale Abgaben, die daraus entstehen, dass man ein Haus in einer bestimmten Gemeinde besitzt, und die von dort erhoben werden. Es sind drei, und sie werden ständig untereinander und mit dem 210 verwechselt.

Die erste ist der Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die IBI: jährlich, für jeden Eigentümer, ob das Haus vermietet wird oder nicht, ob man in Spanien wohnt oder nicht. Die zweite ist die Müllabfuhrgebühr, die «basura», die eine Leistung bezahlt und kein Vermögen und die in vielen Gemeinden im selben Zahlungszeitraum wie die IBI kommt. Die dritte ist nicht jährlich: der Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, die «plusvalía municipal», erscheint an dem Tag, an dem das Haus den Besitzer wechselt.

Keine der drei ersetzt das modelo 210, und das modelo 210 ersetzt keine der drei. Ein nichtansässiger Eigentümer mit leerem Haus zahlt die IBI, zahlt den Müll und gibt zusätzlich seine Jahreserklärung beim Staat ab.

Der 1. Januar entscheidet, wer das ganze Jahr zahlt

Es ist die Regel, die das meiste Geld bewegt und die am wenigsten erklärt wird. Die IBI entsteht am 1. Januar: wer an diesem Tag Steuerschuldner ist, muss sie vollständig zahlen, und die Steuer wird nicht nach Monaten aufgeteilt.

Die Folge ist hart in einem Kauf- oder Verkaufsjahr. Verkaufen Sie das Haus im Februar, gehört Ihnen der gesamte Bescheid dieses Jahres, auch wenn Sie nur fünf Wochen Eigentümer waren. Kaufen Sie es im Februar, schulden Sie der Behörde nichts, auch wenn Sie das Haus elf Monate nutzen. Was Käufer und Verkäufer untereinander in der Urkunde vereinbaren, ist eine private Abrede: sie ändert nicht, bei wem die einziehende Stelle nachfordert.

Derselbe Tag entscheidet bei Erbschaften und Scheidungen: der Inhaber, der am 1. Januar eingetragen ist, erhält den Bescheid, auch wenn das Haus im März den Namen gewechselt hat.

Die Grundlage ist der Katasterwert, und den setzt Ihre Gemeinde nicht fest

Die IBI wird nicht auf das berechnet, was Sie für das Haus bezahlt haben, auch nicht auf das, was es heute am Markt wert ist, sondern auf den Katasterwert, den das Kataster festsetzt und mitteilt. Dieser Wert umfasst Grund und Bebauung und wird durch Bewertungen überprüft, die eine ganze Gemeinde betreffen, nicht ein einzelnes Haus.

Daraus entsteht die kostspieligste Verwechslung von allen: es gibt zwei verschiedene Verwaltungen, und jede ist für etwas anderes zuständig. Stimmen Fläche, Nutzung oder Eigentümer, die von Ihrem Haus bekannt sind, nicht, wird das beim Kataster korrigiert, nicht bei dem Amt, das Ihnen den Bescheid schickt. Stimmt der Bescheid selbst nicht, geht der Widerspruch an die Stelle, die ihn ausgestellt hat. Ein Widerspruch am falschen Schalter hält keine Frist an: der Bescheid wird weiter fällig, während die Akte unterwegs ist.

Deshalb finden Sie hier keinen einzigen Prozentsatz. Den Hebesatz beschließt jede Gemeinde innerhalb der gesetzlichen Grenzen, und es gibt siebzehn verschiedene Gemeinden unter denen, die wir betreuen. Jede Zahl, die wir nennen würden, wäre glaubwürdig und für fast alle, die sie lesen, falsch.

Wer kassiert: in der Provinz Alicante fast nie die Gemeinde

Das sagt kein allgemeiner Ratgeber, und es ändert alles Praktische. In der Provinz Alicante verwaltet Suma Gestión Tributaria, eine autonome Einrichtung der Diputación, die IBI, die Müllgebühr und die IAE aller Gemeinden außer Alicante und Xàbia. Der Bescheid kommt nicht von Ihrer Gemeinde, und das Amt, zu dem Sie gehen oder an das Sie schreiben müssen, ist auch nicht ihres.

Liegt Ihr Haus in Torrevieja, Orihuela, Rojales, Guardamar, Pilar de la Horadada oder in einem der Dörfer der Vega Baja, ist Suma Ihr Ansprechpartner. Liegt es in Xàbia oder in der Stadt Alicante, ist es die Gemeinde: das sind die beiden Ausnahmen, und genau sie sorgen dafür, dass ein Nachbar Ihnen einen Hinweis gibt, der Ihnen nicht hilft. In der Region Murcia ist die Aufteilung anders und hängt von der Gemeinde ab.

Den Zeitraum der freiwilligen Zahlung veröffentlicht jedes Jahr, wer kassiert. Der von 2026, am 14. September 2026 bei Suma geprüft, lief vom 27. Juli bis zum 8. Oktober 2026 und umfasste in einem Zeitraum die IBI, die IAE und die Müllgebühr. Die Einzugsermächtigung für die Bescheide dieses Zeitraums konnte bis zum 23. September beantragt werden, mit Abbuchung am 1. Oktober. Die Daten des nächsten Jahres sind nicht dieselben: man sieht sie in der Quelle nach, die am Ende dieser Seite steht.

Der Bescheid, der nicht ankommt, und die Frist, die trotzdem läuft

Hier verliert der ausländische Eigentümer Geld, ohne etwas falsch zu machen. Der Bescheid wird zur Zahlung bereitgestellt und auf den vorgesehenen Wegen mitgeteilt; das Haus ist geschlossen, der Briefkasten voll und der freiwillige Zeitraum endet von selbst. Niemand prüft, ob Sie ihn gelesen haben.

Endet der freiwillige Zeitraum ohne Zahlung, tritt die Schuld in die Vollstreckungsphase: die Zuschläge der Ley General Tributaria werden berechnet, Verzugszinsen laufen, und Kosten kommen hinzu. Wird auch der Vollstreckungsbescheid nicht beachtet, ist der nächste Schritt die Pfändung von Vermögen, und in der Praxis ist das das spanische Bankkonto, von dem die Gemeinschaftskosten und der Strom bezahlt werden.

Die beiden Verteidigungen sind langweilig und wirken. Die erste ist, die Zahlung einziehen zu lassen: das tut man einmal und es gilt für die Folgejahre, sodass das Datum nicht mehr davon abhängt, dass jemand einen Umschlag öffnet. Die zweite ist, bei der Verwaltung eine Zustelladresse zu haben, die jemand wirklich liest, und ein Konto mit Deckung am Abbuchungstag: eine zurückgegebene Lastschrift lässt die Schuld genau dort, wo sie war.

Die plusvalía municipal, die auftaucht, wenn Sie schon gehen

An dem Tag, an dem das Haus den Besitzer wechselt, kommt die dritte Abgabe ins Spiel, und sie kommt fast immer überraschend, weil niemand sie von der Gemeinde erwartet. Die «plusvalía municipal» besteuert die Wertsteigerung städtischen Grundstücks, die bei der Eigentumsübertragung sichtbar wird.

Wer sie schuldet, hängt davon ab, wie übertragen wird, und es ist der einzige Teil, den man auswendig wissen sollte. Beim Verkauf ist der Steuerschuldner der Veräußerer, also der Verkäufer. Bei einer unentgeltlichen Übertragung wie einer Erbschaft ist es der Erwerber, also der Erbe. Wer ein Haus in Spanien erbt, begegnet damit zwei Steuern zugleich: der Erbschaftsteuer, die staatlich oder regional ist, und dieser Wertzuwachssteuer, die der Gemeinde gehört.

Auch hier nennen wir keine Zahl: die Berechnung kennt zwei Methoden und hängt von den Jahren des Besitzes, vom Wert des Grundstücks und von den Koeffizienten ab, die jede Gemeinde anwendet. Fest steht die Reihenfolge der Dinge: die plusvalía wird bei der Gemeinde oder bei der Stelle eingereicht, die ihre Abgaben verwaltet, nicht bei der Agencia Tributaria.

Was dieser Leitfaden nicht sagen kann

Wie viel Sie zahlen werden. Welchen Hebesatz Ihre Gemeinde dieses Jahr anwendet. Ob Ihnen eine Befreiung oder Ermäßigung zusteht, wie sie jede Gemeinde beschließt. Und die genauen Zahlungstermine des nächsten Jahres, die noch nicht veröffentlicht sind.

Alle vier hängen von einer konkreten Gemeinde und von einem Bescheid ab, den wir nicht gesehen haben. Was wir tun können, kostenlos und schriftlich, ist Ihnen zu sagen, wer in Ihrem Ort kassiert, was der Bescheid sagt, der Sie erreicht hat, und welche Frist vor Ihnen liegt.

Häufige Fragen

Ist die IBI dasselbe wie das modelo 210?

Nein, und sie ersetzen einander nicht. Die IBI ist kommunal und wird für den Besitz der Immobilie gezahlt, auf den Katasterwert. Das modelo 210 ist staatlich und erklärt das Einkommen der Immobilie bei der Agencia Tributaria, vermietet oder nicht. Ein Nichtansässiger mit leerem Haus hat beide Pflichten.

Ich habe das Haus im Februar verkauft. Wer zahlt die IBI dieses Jahres?

Gegenüber der Behörde, wer am 1. Januar Steuerschuldner war, und für das ganze Jahr. Die Steuer wird nicht nach Monaten aufgeteilt. Was Käufer und Verkäufer in der Urkunde vereinbaren, ist eine Abrede zwischen ihnen und ändert nicht, wer in Anspruch genommen wird.

Niemand öffnet die Post im Haus. Wird mir der Zuschlag erlassen?

Nein. Der Bescheid wird in einem öffentlichen Zeitraum zur Zahlung bereitgestellt, und die Frist läuft, auch wenn der Umschlag geschlossen bleibt. Nach dem freiwilligen Zeitraum geht die Schuld in die Vollstreckung mit Zuschlägen, Zinsen und Kosten. Die Zahlung einziehen zu lassen durchbricht diese Kette.

Wir sind zwei Eigentümer. Kommt für jeden ein Bescheid?

Man kann beantragen, dass der Bescheid nach dem Anteil jedes Miteigentümers in der Urkunde aufgeteilt wird. Das beantragt man bei der einziehenden Stelle; solange man es nicht beantragt, kommt der Bescheid auf den Namen dessen, der als Inhaber eingetragen ist.