Die Leitfäden

Eigentümer in Spanien sein, ohne dort zu wohnen

Fünf Pflichten, und keine warnt Sie.

In Spanien zu kaufen geht schnell. Was danach kommt, erklärt dem ausländischen Käufer niemand: fünf Pflichten, die von selbst weiterlaufen, in einer Sprache, die nicht seine ist, während er zweitausend Kilometer entfernt sitzt.

Kontakt

Wir arbeiten auf Deutsch, Englisch, Spanisch, Niederländisch und Französisch.

Schreiben Sie uns per WhatsApp E-Mail schreiben 15 Minuten gratis sprechen

Das Missverständnis am Anfang

Fast alle kommen mit derselben Vorstellung: «mein Haus ist bezahlt und ich vermiete es nicht, also schulde ich niemandem etwas». Es ist genau umgekehrt. In Spanien schafft das Nichtansässig-Sein Pflichten dadurch, dass man Eigentümer ist, nicht dadurch, dass man Einkünfte erzielt.

Die zweite Überraschung ist der Kanal. Die spanische Verwaltung stellt schriftlich zu und immer häufiger elektronisch. Keiner der beiden Kanäle reicht bis in Ihr Land. Der erste kommt in einem Briefkasten an, der sechs Monate im Jahr geschlossen ist; der zweite auf einer elektronischen Behördenseite, auf der man sich mit einer digitalen Identität anmelden muss, die fast kein Ausländer hat.

Eins · die jährliche Erklärung, vermietet oder nicht

Jede Immobilie eines Nichtansässigen erklärt. Wird sie nicht vermietet, erklärt man ein zugerechnetes Einkommen; wird sie vermietet, den Ertrag. Das Formular heißt modelo 210 und ist staatlich: es hängt von der Agencia Tributaria ab, nicht von der Gemeinde oder der autonomen Region.

Die Beträge hängen vom Katasterwert ab, davon, ob dieser Wert überprüft wurde, vom Eigentumsanteil und von den Tagen des Besitzes. Deshalb finden Sie auf dieser Seite keine Zahl: jede Zahl, die wir nennen würden, wäre glaubwürdig und für die meisten, die sie lesen, falsch.

Zwei · die Tage, wenn Sie von außerhalb der Europäischen Union kommen

Seit dem 10. April 2026 registriert die Europäische Union elektronisch jede Einreise und jede Ausreise im Schengen-Raum. Für Staatsangehörige von Drittstaaten (Briten, Russen, Kanadier, Amerikaner) läuft der Zähler von 90 Tagen in 180 von selbst, ohne noch davon abzuhängen, dass ein Stempel lesbar ist.

Sind Sie Bürger der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums, betrifft Sie das nicht: Sie können bleiben, solange Sie wollen. Was ab einem bestimmten Aufenthalt auf Sie zukommt, ist die Eintragung im zentralen Ausländerregister, und das ist etwas anderes, das mit den 90 Tagen nichts zu tun hat.

Drei · die Post, die niemand öffnet

Eine Mitteilung des Finanzamts, der Gemeinde oder der Eigentümergemeinschaft wird per Brief verschickt. Der Brief kommt am Haus an. Das Haus ist geschlossen. Die Frist läuft trotzdem, und die meisten spanischen Verwaltungsfristen werden in Tagen ab der Zustellung gezählt, nicht ab dem Lesen.

Hier geht das meiste Geld verloren, und es ist das am leichtesten zu lösende: es muss jemand den Umschlag hier öffnen, sagen, was drinsteht, und vor der Frist warnen, nicht danach.

Vier · sich online ausweisen können

Cl@ve und das digitale Zertifikat der FNMT sind die beiden Schlüssel der spanischen elektronischen Verwaltung. Ohne einen von beiden lässt sich fast kein Vorgang aus der Ferne erledigen: man muss kommen, einen Termin vereinbaren und sich vorstellen.

Sie als Ausländer und Nichtansässiger zu bekommen ist möglich, aber der Weg ist nicht derselbe wie für einen Ansässigen, und die offiziellen Seiten erklären ihn nicht mit Blick auf Sie.

Fünf · wissen, wo die Papiere der Immobilie sind

Urkunde, Katasterreferenz, IBI-Rechnung, Energieausweis, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Versicherungen, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Garantien des Bauunternehmens bei einem Neubau. Niemand sammelt sie, bis zu dem Tag, an dem alle gleichzeitig gebraucht werden: ein Verkauf, eine Erbschaft, ein Schaden, eine Inspektion.

Sie zu sammeln kostet ein paar Stunden, wenn es nicht eilt, und Wochen, wenn es eilt, weil die Hälfte bei Stellen angefordert wird, die per Post antworten.

Was dieser Leitfaden nicht sagen kann

Wie viel Sie zahlen werden. Wann Ihre Erklärung dieses Jahr genau fällig wird. Ob Ihr konkreter Fall eine Besonderheit hat (Erbschaft, Nießbrauch, Gesellschaft, doppelter steuerlicher Wohnsitz), die die allgemeinen Regeln oben ändert.

Alle drei hängen von Papieren ab, die wir nicht gesehen haben. Was wir Ihnen kostenlos und schriftlich sagen können, ist, welche der fünf Pflichten Sie betrifft und was Ihnen zum Anfangen fehlt.

Häufige Fragen

Mein Haus steht das ganze Jahr leer. Muss ich wirklich erklären?

Ja. Die Pflicht entsteht dadurch, dass Sie nichtansässiger Eigentümer sind, nicht dadurch, dass Sie vermieten. Es ist die häufigste Überraschung und die teuerste, denn wer nicht erklärt, entdeckt das meist Jahre später, mit Zuschlag.

Ich bin Bürger der Europäischen Union. Ändert sich etwas?

Die 90 Tage ändern sich, sie gelten für Sie nicht. Die jährliche Erklärung ändert sich nicht: sie hängt davon ab, wo Sie steuerlich ansässig sind, nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit.

Kann ich alles aus meinem Land erledigen?

Fast alles, wenn Sie eine spanische digitale Identität haben oder jemand hier für Sie handelt. Was Ihre Unterschrift vor einem Beamten verlangt, lässt sich ohne notarielle Vollmacht nicht übertragen.