De gidsen

Eigenaar zijn van een huis in Spanje, zonder er te wonen

Vijf verplichtingen, en geen waarschuwt u.

In Spanje kopen gaat snel. Wat daarna komt, legt niemand de buitenlandse koper uit: vijf verplichtingen die vanzelf doorlopen, in een taal die niet de uwe is, terwijl u op tweeduizend kilometer zit.

Contact

Wij werken in het Nederlands, Engels, Spaans, Duits en Frans.

Stuur ons een WhatsApp Stuur een e-mail Gratis gesprek, 15 min

Het misverstand waar het mee begint

Bijna iedereen komt met hetzelfde idee: «mijn huis is betaald en ik verhuur het niet, dus ik ben niemand iets verschuldigd». Het is precies andersom. In Spanje schept het niet-inwoner zijn verplichtingen door het feit dat u eigenaar bent, niet doordat u inkomsten ontvangt.

De tweede verrassing is het kanaal. De Spaanse overheid stuurt kennisgevingen schriftelijk en steeds vaker elektronisch. Geen van beide kanalen komt tot in uw land. Het eerste komt in een brievenbus die zes maanden per jaar gesloten is; het tweede op een elektronisch loket waar u met een digitale identiteit moet inloggen die bijna geen buitenlander heeft.

Een · de jaarlijkse aangifte, verhuurd of niet

Elke woning van een niet-inwoner doet aangifte. Wordt ze niet verhuurd, dan geeft u een toegerekend inkomen aan; wordt ze verhuurd, dan het rendement. Het formulier heet modelo 210 en is een staatsformulier: het hangt af van de Agencia Tributaria, niet van de gemeente of de autonome regio.

De bedragen hangen af van de kadastrale waarde, van of die waarde is herzien, van het eigendomsaandeel en van de dagen van bezit. Daarom vindt u op deze pagina geen cijfer: elk getal dat wij zouden noemen, zou geloofwaardig en fout zijn voor de meesten die het lezen.

Twee · de dagen, als u van buiten de Europese Unie komt

Sinds 10 april 2026 registreert de Europese Unie elektronisch elke binnenkomst en elk vertrek van de Schengenruimte. Voor onderdanen van derde landen (Britten, Russen, Canadezen, Amerikanen) loopt de teller van 90 dagen op 180 vanzelf, zonder dat het nog afhangt van een leesbare stempel.

Bent u burger van de Europese Unie of van de Europese Economische Ruimte, dan raakt dit u niet: u mag blijven zolang u wilt. Wat vanaf een bepaald verblijf op u afkomt, is inschrijving in het centrale register van vreemdelingen, en dat is iets anders dat niets met de 90 dagen te maken heeft.

Drie · de post die niemand opent

Een kennisgeving van de belastingdienst, de gemeente of de vereniging van eigenaars wordt per brief verstuurd. De brief komt aan bij het huis. Het huis is gesloten. De termijn loopt toch, en de meeste Spaanse administratieve termijnen worden in dagen geteld vanaf de kennisgeving, niet vanaf het lezen.

Hier gaat het meeste geld verloren, en het is het makkelijkst op te lossen: er moet iemand zijn die hier de envelop opent, zegt wat erin staat en waarschuwt vóór de termijn, niet erna.

Vier · online kunnen inloggen

Cl@ve en het digitale certificaat van de FNMT zijn de twee sleutels van de Spaanse elektronische overheid. Zonder een van beide kan bijna geen enkele procedure op afstand worden gedaan: u moet komen, een afspraak maken en zich aanmelden.

Ze krijgen als buitenlander en niet-inwoner is mogelijk, maar de weg is niet dezelfde als voor een inwoner en de officiële pagina's leggen het niet met u in gedachten uit.

Vijf · weten waar de papieren van het huis zijn

Akte, kadastrale referentie, IBI-aanslag, energiecertificaat, bewoonbaarheidscertificaat, verzekeringen, notulen van de vereniging van eigenaars, garanties van de aannemer bij nieuwbouw. Niemand verzamelt ze tot de dag dat ze allemaal tegelijk nodig zijn: een verkoop, een erfenis, een schade, een inspectie.

Ze verzamelen kost een paar uur als er geen haast is en weken als die er wel is, omdat de helft wordt gevraagd aan instanties die per post antwoorden.

Wat deze gids niet kan zeggen

Hoeveel u gaat betalen. Wanneer uw aangifte dit jaar precies verloopt. Of uw concrete geval een bijzonderheid heeft (erfenis, vruchtgebruik, vennootschap, dubbele fiscale woonplaats) die de algemene regels hierboven verandert.

Alle drie hangen af van papieren die wij niet hebben gezien. Wat we u wel gratis en schriftelijk kunnen zeggen, is welke van de vijf verplichtingen u raakt en wat u mist om te beginnen.

Veelgestelde vragen

Mijn huis staat het hele jaar leeg. Moet ik echt aangifte doen?

Ja. De verplichting ontstaat doordat u niet-inwonende eigenaar bent, niet doordat u verhuurt. Het is de meest voorkomende verrassing en de duurste, want wie geen aangifte doet, ontdekt het meestal jaren later, met toeslag.

Ik ben burger van de Europese Unie. Verandert er iets?

De 90 dagen veranderen, die gelden niet voor u. De jaarlijkse aangifte verandert niet: die hangt af van waar u fiscaal woont, niet van uw nationaliteit.

Kan ik alles vanuit mijn eigen land doen?

Bijna alles, als u een Spaanse digitale identiteit hebt of als iemand hier voor u optreedt. Wat uw handtekening voor een ambtenaar vereist, kan niet zonder notariële volmacht worden overgedragen.